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一、設(shè)定抵押權(quán)的房屋買賣合同是不是有效的？

設(shè)定抵押權(quán)的房屋買賣合同一般是有效的。只要該房屋買賣合同是經(jīng)過雙方當(dāng)事人的意思表示達成一致的，且合同本身沒有違反法律規(guī)定和社會公序良俗的，合同就是合法有效的，受到法律的保護。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》

第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

二、房屋買賣合同的主要條款有哪些？

1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等;

2.房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等;

3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等;

4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等;

5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等;

6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;

7.保修責(zé)任;

8.乙方使用權(quán)限;

9.雙方認(rèn)定的爭議仲裁機構(gòu);

10.違約賠償責(zé)任;

11.其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

三、房屋買賣合同一方違約怎么辦？

1、繼續(xù)履行

如果當(dāng)事人一方不履行合同，首先另一方可要求違約方繼續(xù)履行合同。例如，在房屋買賣中，如果買方已支付價款，但賣方遲遲不交付房屋，買方就可以要求賣方繼續(xù)履行交房的義務(wù);或者賣方已經(jīng)交付房屋但買家不支付價款，賣方就有權(quán)要求買方繼續(xù)支付價款。同時，繼續(xù)履行不影響違約方仍然要向守約方賠償損失或支付違約金等。

2、解除合同

《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)或者有其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)的，當(dāng)事人可以單方解除合同。此外，在房屋買賣交易中，如果當(dāng)事人一方明確表示自己將不履行債務(wù)，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合同期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人也可以依法解除合同。

解除合同可以適用定金罰則或要求對方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

3、定金罰則

如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時，不得要求對方退回定金;收受定金一方違約時，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價款的20%，超過部分將不被視為定金。

4、違約金

違約金可以由買賣雙方協(xié)商確定，雙方可以在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計算方法，只要約定不違法，也無明顯不合理的，就可以適用合同約定的違約金。但萬一發(fā)生糾紛，并不一定完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為如果合同約定的違約金數(shù)額低于實際造成的損失，守約方可以請求法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;如果約定違約金過分高于實際造成的損失，違約方也可以請求法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

房屋買賣合同的主要條款包括：房屋的信息（位置、面積、裝修情況等）；房屋的價款以及支付方式（現(xiàn)金或者銀行卡轉(zhuǎn)賬）；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；違約金約定；發(fā)生爭議解決約定等。如果一方違約之后可以讓其繼續(xù)履行合同、支付違約金或者解除合同的。