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建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國(guó)民法典規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)一種形態(tài)。

共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分屬于共有部分。

所謂建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對(duì)建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等所共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

1.權(quán)利主體的特殊性

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的權(quán)利主體是業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主。與一般財(cái)產(chǎn)共有相比，在建筑物區(qū)分所有中，共有人是眾多的，隨著現(xiàn)代建筑物向高層、高空發(fā)展，一棟建筑物的住戶越來(lái)越多，一個(gè)小區(qū)內(nèi)可能有成千上萬(wàn)的業(yè)主，他們都構(gòu)成了小區(qū)內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的主體。正是因?yàn)槿藬?shù)眾多，所以不可能每一個(gè)人都參與共有財(cái)產(chǎn)的管理，通常需要由業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)際行使管理權(quán)。

2.共有部分附隨于專有部分

在建筑物區(qū)分所有的狀態(tài)下，區(qū)分所有人所享有的共有權(quán)與其對(duì)專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)是密切聯(lián)系在一起的，共有權(quán)是由專有部分所決定的，并從屬于專有部分的所有權(quán)。在區(qū)分所有的情形下，共有部分不能獨(dú)立存在，也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和繼承。只有在取得了專有部分的所有權(quán)之后才能相應(yīng)地取得共有權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，專有部分的面積越大，共有部分的份額越大。轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)，共有部分也應(yīng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。專有權(quán)的大小也常常要決定其承擔(dān)修繕共有財(cái)產(chǎn)的義務(wù)范圍，任何買受人購(gòu)買房產(chǎn)，一旦取得專有部分的所有權(quán)，則自然取得共有部分所有權(quán)。在區(qū)分所有的成立登記上，一般只登記專有部分所有權(quán)，而對(duì)共有部分所有權(quán)并不單獨(dú)登記。正是由于共有部分附隨于專有部分，因而區(qū)分所有權(quán)中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以將其視為一種特殊的共有形態(tài)。

3.客體范圍較為廣泛

一般來(lái)說(shuō)，專有部分的所有權(quán)限于建筑物內(nèi)。但對(duì)于共有權(quán)而言，則不限于建筑物內(nèi)，還可能延伸到小區(qū)其他設(shè)施。共有部分的范圍主要包括如下方面：

(1)建筑物的基本構(gòu)造部分，例如支柱、屋頂、外墻或地下室等。

(2)建筑物的共有部分及附屬物，例如，樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來(lái)水管道等，以及僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。

(3)建筑物所占有的地基的使用權(quán)，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有人共同所有。

(4)住宅小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房。

在日常生活中，業(yè)主往往注重對(duì)自己專有部分權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，但易于忽視對(duì)共有部分的義務(wù)承擔(dān)。例如，在實(shí)踐中有的業(yè)主因拖欠共同維修費(fèi)用，使建筑物共有部分長(zhǎng)期得不到維護(hù)。