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案情簡介

俞先生系某市某村村村民，家庭成員包含妻子(已去世)、二兒三女。2016年5月，俞先生因病去世。涉案房產(chǎn)位于村莊，該房屋辦理了集體土地建設(shè)用地使用證，批準(zhǔn)使用期限為長期。1999年林先生將涉案房屋出售后，俞先生及其共同生活家人搬到涉案房屋居住使用房屋至今。期間，俞先生之子分別對各自居住使用的房屋陸續(xù)進行裝修改造增加生活設(shè)施。2012年4月，因涉及項目建設(shè)，建設(shè)公司與俞先生之子訂立《補償協(xié)議書》。2016年5月19日，俞先生去世。涉案房屋按俞先生子女協(xié)商，根據(jù)現(xiàn)狀由俞先生的兩個兒子各一半。

2013年2月，鎮(zhèn)人民政府與俞先生之子簽訂《房屋征用合同》，合同主要約定：因建設(shè)需要，需要征用俞先生之子共有的現(xiàn)有住房及附屬設(shè)施，由坑邊村負(fù)責(zé)為安排置換住房2幢(俞先生之子各1幢修)，因土地使用權(quán)證上標(biāo)明的產(chǎn)權(quán)人為林先生，被安置方應(yīng)提供相關(guān)的轉(zhuǎn)讓證明材料。

林先生認(rèn)為與俞先生從未有過房屋買賣的約定，涉案房屋建設(shè)用地使用證系本人，后來是借給親戚俞先生一家所住。根據(jù)房屋買賣的相關(guān)規(guī)定，沒有實際辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該轉(zhuǎn)讓無效。

俞先生之子作為原告向法院提起訴訟，要求確認(rèn)俞先生與林先生的房屋買賣合同合法有效。

法院判決

此案經(jīng)過一審、二審法院審理后，法院確認(rèn)俞先生與林先生的房屋買賣合同合法有效，目前房屋歸屬俞先生之子共有。

律師分析

任何買賣都應(yīng)當(dāng)履行公平、誠信的基本原則。農(nóng)村房屋買賣不同于商品房買賣，法律對其有一定的限制。最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀(jì)要》第五點關(guān)于物權(quán)糾紛案件的審理第(一)項關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題第19規(guī)定：“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定?！?/p>

最高人民法院會議紀(jì)要對本集體經(jīng)濟組織成員之間出售房屋并未規(guī)定無效，本案雖然涉案房屋建設(shè)用地使用權(quán)未辦理變更登記，根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。故俞先生與林先生之間的買賣涉案房屋行為有效，未辦理登記不影響房屋買賣合同的效力，只是物權(quán)變動不發(fā)生法律效力。涉案房屋被征用不屬于合同履行過程中出現(xiàn)重大情勢變更。綜合涉案房屋實際居住使用情況、俞先生法定繼承人的意見和所在村委會、鎮(zhèn)政府安置補償協(xié)商過程中對于房屋使用的意見，俞先生之子按現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)享有涉案房屋各一半使用權(quán)。