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企業(yè)承租土地遭遇拆遷,怎么爭取征地補償

更新時間:2023-11-28 05:07:00作者:未知

企業(yè)承租土地遭遇拆遷,怎么爭取征地補償

取得國有土地建設(shè)用地的企業(yè)基于其地上權(quán)利,在土地被征收時可以獲得征地補償,這是大家都知道的。

那么對于僅僅是土地或廠房的承租人的企業(yè),在面臨土地征收動遷時,能否獲得補償?

具體落實補償金額又能拿到多少?

其廠房如果有自建的部分,對于補償又會有多大影響?

這里,我們以一個真實案例為藍(lán)本,為大家介紹作為承租方的企業(yè),能如何在征地補償中爭取到應(yīng)得的份額。

甲企業(yè)是一家位于天津市從事休閑服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè),其承租乙所擁有的一間廠房及門面店鋪經(jīng)營使用。

雙方約定租期從2010年至2020年止共計十年。

由于房屋租賃需要到當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理登記并繳納鑒定費,一次性繳納費用過高雙方負(fù)擔(dān)不起,便約定按照一年一簽一登記的方式進(jìn)行備案登記。

出于經(jīng)營的需要,又由于對相關(guān)法律法規(guī)不了解,甲企業(yè)在原來租賃的土地及廠房上自建了一座小型工棚。

2015年廠房遭遇征收拆遷,乙企業(yè)與當(dāng)?shù)卣勁胁疬w補償協(xié)議時以甲企業(yè)無土地使用權(quán)為由架空甲企業(yè),并以乙與甲企業(yè)的廠房租賃合同有違約情形為由起訴甲企業(yè)以期解除租賃合同,使甲企業(yè)無從獲得補償款。

甲企業(yè)作為承租方,由于未取得國有土地使用權(quán),不能得到土地所有權(quán)的補償,這是不言自明的。

但是,土地所有權(quán)的補償只是拆遷補償費中的一部分。

作為土地及廠房的實際經(jīng)營者,甲企業(yè)對于拆遷行為具有利害關(guān)系。

拆遷人對與甲企業(yè)的廠房、附著物及機器設(shè)備理應(yīng)進(jìn)行補償,還應(yīng)對甲企業(yè)因拆遷所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失給予補償。

具體來書,甲企業(yè)作為承租人,理應(yīng)能過獲得的補償包括一下這些項目:1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;2、設(shè)備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備的拆卸損耗);3、搬遷費(包括但不限于設(shè)備、原料、基礎(chǔ)設(shè)施和地上附屬物);4、解聘員工的安置補償費;5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);6、自建房的重置成新補償;7、剩余租賃年限的租金差價的補償;在了解了自己所能得到的拆遷安置補償項目后,作為被拆遷方的甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時制作相關(guān)費用的統(tǒng)計,對于各個項目所對應(yīng)的實體財產(chǎn)或人工成本及時留存好照片及相關(guān)文字證據(jù)。

這些措施的目的,一是讓自己明確之后同拆遷方及原土地使用權(quán)人談判的底線,做到游刃有余;而是防備日后進(jìn)行各項訴訟中能夠充分提供相關(guān)證據(jù)。

然后,及時進(jìn)行調(diào)查,申請政府信息公開。

具體去了解:政府在做出征收決定前,是否向被拆遷企業(yè)出示相關(guān)部門批文,是否進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估,征收補償費用是否足額到位、專戶儲存、??顚S谩?/p>

舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》對定的,市縣人民政府是否有組織被征收人和公眾代表參加聽證會,是否根據(jù)聽證會修改征地補償方案。

另外,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條規(guī)定:房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定方式確定。

評估是征收前的法定程序。

以上各項調(diào)查進(jìn)行完畢后,便可以開展談判階段。

準(zhǔn)確來書,是談判與訴訟同時進(jìn)行,以訴訟來向?qū)Ψ绞┘訅毫?,爭取談判籌碼;以談判來尋求補償。

具體方式上,針對不同情況有不同應(yīng)對策略。

(1)針對政府在征地補償時不考慮承租人甲企業(yè)這一情形,甲公司必須依靠各種復(fù)議和訴訟來引起政府的重視,讓政府意識到承租人作為被拆遷方的存在。

當(dāng)然,可以預(yù)見到的是,無論是行政復(fù)議還是訴訟,都將會面臨各種障礙,例如復(fù)議機關(guān)會以甲企業(yè)不是被征收人為由維持原行政行為,法院會以甲企業(yè)不是拆遷項目的當(dāng)事人為由不予受理,或者以無充分證據(jù)證明征地行為存在違法情形為由駁回起訴。

面對這種情形,必須做好打持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備,繼續(xù)上訴,申訴,申請再審。

讓拆遷方及政法看見甲企業(yè)在合法范圍內(nèi)的堅持。

(2)針對收補償協(xié)議沒有體現(xiàn)承租人甲企業(yè)的利益這一情形,可以提起民事訴訟確認(rèn)征收補償協(xié)議無效,訴訟理由為乙企業(yè)和甲企業(yè)惡意串通損害承租人的合法利益。

如果乙企業(yè)所獲得的補償中已經(jīng)包含了承租人甲的補償,甲企業(yè)就可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會申請其具體的補償明細(xì)及補償數(shù)額的信息公開。

在知道具體數(shù)額并取得補償依據(jù)后,便可以對乙企業(yè)發(fā)動以不當(dāng)?shù)美麨橛傻拿袷略V訟,請求返還不當(dāng)?shù)美?/p>

另外,還可以委托律師,向市政府發(fā)違法征收查處申請的律師函,理由是市政府作為征收的主體,對于違反法定程序的征地行為有查處的義務(wù)。

查處的期限是60日,超過60日政府有不作為(既不進(jìn)行查處,也未書面回復(fù)申請人),則可以對市政府提起行政訴訟。

總而言之,持續(xù)推進(jìn)新訴訟與先前的訴訟共同進(jìn)行,不斷給對方施加壓力,一邊展開訴訟,一邊同乙企業(yè)及拆遷方談判。

(3)對于甲企業(yè)自建的廠房,一般可以推測都是沒有土地手續(xù)或沒有房屋手續(xù)。

在拆遷中,拆遷辦常常會聯(lián)合基層的城管、規(guī)劃部門、鄉(xiāng)級政府以拆除違建的方式實施拆除工作。

按照法律規(guī)定,拆除違章建設(shè)不需要給予拆遷補償,甚至拆除違章建筑的費用需要由被拆遷方承擔(dān)。

拆遷方常常依據(jù)這一條進(jìn)行強制拆除。

這種情形下千萬要避免任何形式的肢體沖突,更要避免暴力傷害行為,因為一旦涉及治安管理處罰甚至刑事案件,且不提案件最后的進(jìn)展結(jié)果,單單是被公安機關(guān)啟動偵查程序,被采取強制措施,都會使得甲企業(yè)十分被動,常常攝于被迫簽訂協(xié)議。

其實,按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定,對于拆除違章建筑,需要先書面認(rèn)定違法建設(shè),在告知自行拆除期限,最后才涉及強制拆除,這是法定流程。

自被拆遷企業(yè)在收到書面違法建設(shè)的認(rèn)定書后,在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時,應(yīng)對違法建設(shè)認(rèn)定書提起行政復(fù)議或者訴訟,中止拆除決定書和強制拆除通知書的下發(fā),避免被強拆。

(4)針對談判過程中得不到重視,被拆遷方壓制,缺乏話語權(quán)的問題,應(yīng)當(dāng)從技巧和籌碼兩方面著手應(yīng)對。

技巧上來說,必須確立自己作為直接談判對象進(jìn)行談判。

在大部分的拆遷談判中,甲企業(yè)作為承租人不是被認(rèn)可的談判對象。

一方面可能承租人和拆遷人之間往往隔著出租人、居委會,這種隔空談判的方式不僅低效率,而且自己的訴求無法完整地傳達(dá)給實際拆遷人。

如果依靠出租人、村委會間接爭取,由于村委會、出租人本身也是拆遷的利益相關(guān)方,現(xiàn)實利益導(dǎo)致他們無法呈給承租人的利益代言人。

承租人自身權(quán)益必然無法完全得到保障。

所以必須設(shè)法與拆遷辦直接談判,這應(yīng)當(dāng)是進(jìn)行談判前的首要工作。

當(dāng)然,即便與拆遷辦直接對上話,但拆遷辦往往會以甲企業(yè)不是土地所有權(quán)人為由,拒不接收其提交的材料,也不與其談補償。

針對這種情況,需要承租人堅持不懈地向拆遷人提交材料,要求協(xié)商,并陳述相關(guān)法律法理的依據(jù),做到有理有節(jié),直到拆遷人接收材料并進(jìn)行正式評估。

取得地位之后,和拆遷人談判時要做到的,就是手有籌碼,能夠議價。

這個籌碼就是之前調(diào)查階段取得的拆遷方涉及違法行為的信息。

以行政調(diào)查為基礎(chǔ),行政訴訟來不斷爭取拆遷方行為違法的材料及有利的時間期限,從而主導(dǎo)談判節(jié)奏,同拆遷方建立有效的談判。

在拆遷過程中,承租人要承受來自拆遷方和出租人兩方面壓力,由于法律法規(guī)的不健全,基層政府雖日益法治化,但仍有較強的息事寧人、逃避責(zé)任的趨向。

承租人其實缺乏高效的救濟途徑來維權(quán)。

承租企業(yè)一定要做好打攻堅戰(zhàn)、持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。

而且,承租企業(yè)在拆遷中的維權(quán)不是簡簡單單一次訴訟、一次復(fù)議就能完成的,大部分情形需要調(diào)查、談判、訴訟反復(fù)進(jìn)行,如何能最大限度地維護權(quán)利,最大限度地在合法范疇內(nèi)同拆遷方周旋角逐,是一項專業(yè)而精細(xì)的工程。

本文標(biāo)簽: 承租人  這一  政府  

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