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一、應(yīng)不應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房?

總結(jié)起來(lái)，他們想買小產(chǎn)權(quán)房的原因，大概可歸納為三點(diǎn)：

1、沒(méi)有購(gòu)房資格;

2、小產(chǎn)權(quán)房比商品房?jī)r(jià)格便宜得多;

3、寄望未來(lái)拆遷，能獲得大筆賠償金額。

小產(chǎn)權(quán)是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。

這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型?

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。(這個(gè)是最常見(jiàn)的)

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”

4、部分二手房：一些二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無(wú)效。

三、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)?

相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)還是十分明顯的：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值較低。

最重要的一點(diǎn)是，無(wú)須繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)戶登記手續(xù)，也不能上市交易。

并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無(wú)效合同，并不受《民法典》的保護(hù)。

既無(wú)法律保障，也不可以上市交易。

嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。

目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大：小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問(wèn)題，更重要的是，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

小產(chǎn)權(quán)房的最新政策根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過(guò)‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。

看到這里，你還敢買小產(chǎn)權(quán)房嗎?可能還是會(huì)有大膽的網(wǎng)友，認(rèn)為“法不責(zé)眾”、“人多力量大”，覺(jué)得多人一起購(gòu)買，在拆遷或賠償時(shí)，可以一起抱團(tuán)，跟發(fā)展商或政府談判。

事實(shí)是怎么樣呢?接下來(lái)小編將結(jié)合具體的案例給寶寶們分析。

案例 一：獨(dú)生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。

如今父母先后過(guò)世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會(huì)阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒(méi)有權(quán)利出賣該房屋。

分 析根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。

但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無(wú)法辦理房屋過(guò)戶的問(wèn)題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二：城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償?分 析小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原?lái)的房主會(huì)以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。

案例三：趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬(wàn)元的價(jià)格賣給錢某。

簽約當(dāng)日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50004元。

一個(gè)月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購(gòu)房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來(lái)收取的購(gòu)房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

分 析法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無(wú)效，由趙某返還錢某購(gòu)房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

綜上所述，無(wú)論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。

若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。