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征收決定是對征收范圍內(nèi)房屋進行征收的合法性依據(jù)，是一切征收活動的前提。

那么做出征收決定前，地方政府及項目建設(shè)單位都需要取得哪些前置性文件呢?筆者查閱《國有土地上房屋征收與補償條例》后發(fā)現(xiàn)，其中并沒有關(guān)于前置性文件的具體規(guī)定，但是結(jié)合各地制定的國有土地上房屋征收實施細則及土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等，做出征收決定的前置性文件有建設(shè)項目立項批復(fù)、規(guī)劃許可文件、土地預(yù)審文件這三大類。

一、建設(shè)項目立項批復(fù)

《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》三：為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項目所在地區(qū)縣人民政府提出征收申請，并提交項目批準文件、規(guī)劃意見、土地預(yù)審意見等文件。

收到申請后，區(qū)縣人民政府按照《征收補償條例》規(guī)定審核建設(shè)項目是否符合房屋征收條件。

可以看出，北京市的國有土地上房屋征收細則中明確要求征收決定作出前需要取得建設(shè)項目批準文件。

征收條例明確規(guī)定了只有公共利益才可以征收國有土地上房屋，因此只有取得立項批準文件對建設(shè)項目進行明確才能保證公共利益的前提。

且立項批復(fù)是發(fā)展改革部門從經(jīng)濟效益、資源配置、社會效益、投入產(chǎn)出、環(huán)境保護等角度進行論證，對建設(shè)項目的批準文件。

他是最先需要取得的法律文件，否則其他前置行政行為也無法進行。

二、規(guī)劃許可文件

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》：第十條(房屋征收范圍的確定)符合本細則第八條第(一)項至第(四)項規(guī)定的建設(shè)項目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定。

可以看出，規(guī)劃許可文件也是征收決定作出前的重要前置性文件。

首先，只有取得規(guī)劃許可文件才能確定征收范圍，否則極有可能出現(xiàn)超出實際需要進行征收并挪作他用的情況。

其次，對于《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定的符合城市規(guī)劃、專項規(guī)劃的要求，也需要在取得規(guī)劃許可文件后才能明確，否則無法判斷是否符合相關(guān)的規(guī)劃。

三、土地預(yù)審文件

征收決定作出前是否需要取得國土部門的相關(guān)批準文件呢?依據(jù)《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法第十一條：預(yù)審應(yīng)當(dāng)審查以下內(nèi)容：(一)建設(shè)項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件;可以看出，對于征收條例明確規(guī)定的是否符合土地利用總體規(guī)劃的要求，房屋征收部門需要取得國土部門出具的用地預(yù)審意見加以證明。

且依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》的相關(guān)規(guī)定，用地預(yù)審文件是取得建設(shè)項目立項批復(fù)的重要前提，因此其也是征收決定做出前的必備文件。

綜合前述三點可以看出，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有明確要求這三項文件，但是結(jié)合相關(guān)條文可以看出，這三項文件是必須的，三項批準文件既是征收決定的證據(jù)，證明其是否經(jīng)過批準，同時又是其依據(jù)，如果缺少三項文件中的任何一個或者順序顛倒，征收決定都是不合法的。