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最高法院關于“房地產(chǎn)權(quán)屬登記”的15個裁判規(guī)則

一、不動產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認和記載，本身并不直接設定物權(quán)。

裁判要旨：

我國對不動產(chǎn)實行國家統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)依法登記公示的物權(quán)，不得對抗善意第三人。

但不動產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認和記載，本身并不直接設定物權(quán);

設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的，通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實行為，以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。

也就是說，設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為和事實行為是前因，隨之相應發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動及其登記是結(jié)果。

因此，當事人之間發(fā)生不動產(chǎn)買賣、贈與、繼承、承包等法律關系，經(jīng)不動產(chǎn)登記部門依法辦理相應的不動產(chǎn)物權(quán)變動登記后，一方當事人因反悔等原因?qū)ξ餀?quán)變動登記行為提出異議的，不宜在基礎民事爭議尚未解決的情況下逕行提起行政訴訟，一般應先行通過民事等途徑解決基于買賣、贈與、繼承、承包等基礎民事法律關系發(fā)生的糾紛，或者依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條的規(guī)定，在提起行政訴訟的同時，申請一并解決相關民事爭議，人民法院可以一并審理行政和民事爭議。

在基礎民事爭議解決、權(quán)利歸屬明確后，權(quán)利人可以持生效法律文書申請不動產(chǎn)登記部門依法變更錯誤的不動產(chǎn)物權(quán)登記。

二、不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更但未辦理權(quán)屬變更登記，物權(quán)登記人有權(quán)提起第三人撤銷之訴。

裁判要旨：

法院執(zhí)行裁定將不動產(chǎn)物權(quán)執(zhí)行給當事人并辦理了房屋和土地的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，且土地房屋的權(quán)屬一直登記在當事人名下，當事人對該財產(chǎn)享有獨立請求權(quán)。

盡管當事人取得該財產(chǎn)的執(zhí)行裁定已被撤銷，但并沒有進行權(quán)屬變更登記。

基于物權(quán)登記公示效力，當事人仍為相關房屋土地的權(quán)利人。

因此，當事人屬于有權(quán)提起獨立訴請的第三人，因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。

三、其他法院對經(jīng)法律文書確認的不動產(chǎn)物權(quán)采取保全措施不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利。

裁判要旨：

因人民法院的法律文書導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力，是否進行不動產(chǎn)登記的變更，是所有權(quán)人的權(quán)利，并無法律規(guī)定該權(quán)利因未及時辦理產(chǎn)權(quán)登記或者變更登記而喪失。

權(quán)利人取得權(quán)利后，其他法院對涉案房屋采取保全措施并不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利。

四、未經(jīng)審批、變更登記轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)無效。

裁判要旨：

債務轉(zhuǎn)移合同涉及國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，出讓方與受讓方應當經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批，并辦理國有劃撥土地使用權(quán)變更登記等手續(xù)。

出讓方未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批，且有批準權(quán)的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行為，已經(jīng)責成相關土地管理部門收回國有劃撥土地使用權(quán)的，出讓方與受讓方簽訂的債務轉(zhuǎn)移合同未經(jīng)審批且無法對效力進行補正，應確認該合同無效。

五、抵押登記時間應依抵押權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿上的完成時間確定。

裁判要旨：

權(quán)利證書上記載的抵押權(quán)設定時間早于抵押登記實際完成時間的，應以抵押權(quán)實際記載于不動產(chǎn)登記簿上的時間作為抵押登記完成的時間，并以此為基礎來確定第三人是否知曉不動產(chǎn)登記權(quán)利狀況。

六、房屋登記本應判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，故應當判決確認房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。

裁判要旨：

他物權(quán)包括抵押權(quán)亦可以適用善意取得制度。

但是判斷房屋抵押權(quán)是否構(gòu)成善意取得，要結(jié)合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。

如果房屋抵押權(quán)符合善意取得的事實構(gòu)成要素，則該善意取得亦可以構(gòu)成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

抵押權(quán)因被擔保債權(quán)的成立而成立，亦因被擔保債權(quán)的消滅而消滅。

認定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權(quán)。

房屋登記本應判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，故應當判決確認房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。

七、登記機關僅對不動產(chǎn)抵押進行備案登記，未頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書，不產(chǎn)生抵押權(quán)設立的法律效果。

裁判要旨：

備案登記不等同于抵押登記，僅進行備案登記的不動產(chǎn)抵押不能設立抵押權(quán)。

備案登記時登記機關僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進行了記載，未向抵押權(quán)人發(fā)放他項權(quán)利證明，不能認為完成抵押登記程序。

八、經(jīng)執(zhí)行裁定確認的不動產(chǎn)物權(quán)所有人即使未經(jīng)過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權(quán)人。

裁判要旨：

執(zhí)行裁定確認的房屋權(quán)利人，具有物權(quán)變動和強制執(zhí)行效力，房屋的所有權(quán)自該裁定生效時轉(zhuǎn)移，登記權(quán)利人在明知房屋實際不屬于自己所有的情況下，又將其對外抵押擔保的行為無效，即使在接受抵押擔保過程中沒有過錯也不享有優(yōu)先受償權(quán)。

九、是否頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書不影響轉(zhuǎn)移登記的效力。

裁判要旨：

雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發(fā)證兩個程序，但只要房屋登記機構(gòu)將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項記載于登記簿，房屋登記便發(fā)生效力。

十、在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的,繼續(xù)享有抵押權(quán)。

裁判要旨：

抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實現(xiàn)、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。

工程竣工并完成房地產(chǎn)初始登記后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導致在建工程抵押權(quán)消滅，此種情況下，抵押延續(xù)，且具有對抗第三人的效力。

十一、在生效法律文書依然有效的情況下，不動產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關系，不具有原告主體資格。

裁判要旨：

生效法律文書確認不動產(chǎn)物權(quán)后，當事人未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，致使不動產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與生效法律文書確立的權(quán)屬狀態(tài)不一致，該情形并不影響當事人依據(jù)生效法律文書對該不動產(chǎn)享有物權(quán)。

在生效法律文書依然有效的情況下，不動產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關系，不具有原告主體資格。