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時(shí)下拆遷遍及，由此產(chǎn)生的拆遷安置房也越來(lái)越多。

房市供不應(yīng)求的現(xiàn)象導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，安置房成了人們購(gòu)房需求的一個(gè)選擇。

但因?yàn)榘仓梅渴遣疬w而來(lái)的特殊性，購(gòu)房人在簽訂安置房的買(mǎi)賣(mài)合同后不免會(huì)有諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，如果對(duì)安置房買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)把控不好，會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)不同程度上的損失。

據(jù)此，北京在明律師事務(wù)所專(zhuān)業(yè)拆遷律師為您講解安置房買(mǎi)賣(mài)合同中的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法。

一、政策性安置變動(dòng)大

購(gòu)房者應(yīng)在政策規(guī)定下進(jìn)行根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，拆遷安置房一般分為兩大類(lèi)：

1、因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。

此類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。

2、因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。

該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

在明律師支招：在上述情況下，拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)糾紛主要出現(xiàn)在第一類(lèi)安置房買(mǎi)賣(mài)中。

購(gòu)房人一定要明確政策規(guī)定的買(mǎi)售條件，切勿在限制期限內(nèi)簽訂拆遷安置房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

如果一定要購(gòu)買(mǎi)，可以在雙方自愿的前提下有一個(gè)預(yù)約行為，若后期賣(mài)方違背預(yù)約的，購(gòu)買(mǎi)方可主張締約過(guò)失等相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同的法律責(zé)任。

而針對(duì)拆遷安置房的賣(mài)方，也應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，盡量事前估算好賣(mài)價(jià)，避免出現(xiàn)一房二賣(mài)現(xiàn)象，以防承擔(dān)違約的賠償責(zé)任。

二、拆遷安置房權(quán)屬不清、價(jià)格不恒定

違約現(xiàn)象影響購(gòu)房取得拆遷安置房會(huì)有一個(gè)問(wèn)題，即賣(mài)方在賣(mài)房時(shí)還未取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，權(quán)屬并不明確，因而安置房的價(jià)格會(huì)相對(duì)低一些。

這時(shí)候如果購(gòu)房者與其簽訂了安置房的買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)有合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

即如果后期該安置房房?jī)r(jià)上漲或者第三人出更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，出賣(mài)者(賣(mài)方)便會(huì)以尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房為由，向法院申請(qǐng)解除合同。

法院會(huì)予以判定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，賣(mài)方向買(mǎi)方返還購(gòu)房款及相應(yīng)的利息。

再者，因?yàn)槭钦咝苑课?，拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)約定的所購(gòu)房屋的位置，面積及其價(jià)格等，很可能與賣(mài)房者在拿到房產(chǎn)證后的房子有出入，此時(shí)賣(mài)方可以主張以房產(chǎn)證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請(qǐng)合同無(wú)效。

買(mǎi)方對(duì)其在合同簽訂時(shí)未審核房屋產(chǎn)權(quán)信息的疏漏也需要承擔(dān)一定的不利后果。

總體來(lái)說(shuō)，拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于合同的無(wú)效事由。

而無(wú)效事由基本上會(huì)是因?yàn)橘u(mài)房者有更好的買(mǎi)主或后期的房?jī)r(jià)上漲引起，賣(mài)方的可控空間很大，買(mǎi)方在這樣的買(mǎi)賣(mài)合同中風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)了賣(mài)方，合同無(wú)效或者賣(mài)方違約的可能性是極大的。

就算買(mǎi)方有賠償，賠償額度相對(duì)于房?jī)r(jià)的漲幅來(lái)說(shuō)也是及其低廉的。

在明律師支招：如果一定要購(gòu)房，首先購(gòu)房者一定要簽訂書(shū)面合同，且最好有賣(mài)方所在地村委會(huì)相關(guān)工作人員的見(jiàn)證和簽字。

而最重要的是一定要確保合同房屋的權(quán)屬明確，且在簽訂的合同中要明確規(guī)定賣(mài)方拿到房產(chǎn)證后，合同的履行方式及權(quán)利義務(wù)等情況(如在合同中明確辦理初次房產(chǎn)證及房屋過(guò)戶(hù)等相關(guān)階段的費(fèi)用承擔(dān))。

最后，為了確保將來(lái)合同能順利履行，可以通過(guò)約定違約金或預(yù)先留置部分購(gòu)房款，相當(dāng)于雙重保險(xiǎn)。

再謹(jǐn)慎些，可要求售房人近親屬作為見(jiàn)證人在合同上簽字確認(rèn)。

三、拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)需防“共有人”“共有人”是拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。

他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。

共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效，但該意見(jiàn)同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。

而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。

根據(jù)以上條款可以看出，如果在拆遷安置房上存在著共有人的話(huà)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)定時(shí)炸彈，能決定著安置房的最終歸屬。

在明律師支招：在簽訂拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要向賣(mài)方確認(rèn)是否存在共有人，也可通過(guò)賣(mài)方所在地村委會(huì)進(jìn)行查驗(yàn)等。

如果存在共有人，需共有人同意房屋的買(mǎi)賣(mài)。

如果共有人不同意，千萬(wàn)別買(mǎi)該房屋。

如果賣(mài)方故意隱瞞事實(shí)，購(gòu)買(mǎi)者有證據(jù)證明確實(shí)是在不知情的情況下買(mǎi)賣(mài)該房屋的，后期如果出現(xiàn)糾紛，可以善意取得等理由為訴訟依據(jù)。