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一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)合同的關(guān)系是什么？

不動(dòng)產(chǎn)買賣合同不是物權(quán)登記。買賣合同的效力與是否辦理登記沒有必然聯(lián)系，但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須經(jīng)過登記才能生效。也就是說，買賣合同是有效，但沒有辦理登記的話，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

因此，日常生活中，如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載事項(xiàng)不一致，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)核對(duì)，并要求登記部門對(duì)不一致的事項(xiàng)作出變更，重新為自己發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

則一般采取的都是登記主義，即此時(shí)需要按照規(guī)定辦理相應(yīng)的登記備案手續(xù)之后，才能建立合法有效的買賣關(guān)系。因此要是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有辦理登記的話，那這樣的合同一般來講是認(rèn)定為無效的。

二、不動(dòng)產(chǎn)買賣有哪些注意事項(xiàng)？

1、買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同

賣 方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過 協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契

房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、銀行貸款

對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、打余款完成交易

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

不動(dòng)產(chǎn)買賣其實(shí)是關(guān)于房屋的買賣，由于此時(shí)需要辦理登記備案，同時(shí)日后也會(huì)涉及到過戶問題。因此就需要當(dāng)事人之間簽訂書面的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同。

隨著我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、轉(zhuǎn)讓合同等關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的合同的簽訂數(shù)量也是在不斷的上升的，但是需要注意第十，不動(dòng)產(chǎn)由于其自身屬性的特別，在物權(quán)變動(dòng)的時(shí)候，也是需要遵守相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定的，保護(hù)自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。