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確定房屋是否違建，需要考慮很多方面，可以說是個相當復雜的技術(shù)活兒。建設(shè)執(zhí)法部門來認定我們房屋違建的時候，很多人并不清楚到底違了哪些法;對于自己房屋認定違建是否合理合法，或者有無補救措施也不了解。這在面臨房屋征收時，就會顯得非常被動。本文就對違建到底是違了哪些法作出了非常具體詳細的說明。大家要看清楚了。

一、關(guān)于“違章建筑”、“違法建筑”、“違建”

目前的實踐中這三個詞語是混用的，這三者更類似于一種社會學詞匯，倒不似一個周密嚴謹?shù)姆稍~匯。本文不做考據(jù)研究，簡而言之，在“違法建筑”之前，同義詞為“違章建筑”且官方表述也為“違章建筑”(可檢索1980年代國務院規(guī)范性文件)。

分水嶺在1990年，時《城市規(guī)劃法》出臺，“章”變成了“法”，就此，“違法建筑”成為通用的說法，語言的傳播存在一定變更與沿革，至今仍有“違章建筑”零星說法見諸于媒體。

后因城市綜合執(zhí)法如火如荼，“違法建筑”的表達過于繁瑣，為干脆、利落，體制內(nèi)的表達更習慣于“違建”這樣更簡潔的表述。

雖然叫法有一些差異，但這三個命名均指向同一個法律規(guī)范體系或者是同一個行政管理領(lǐng)域——城鄉(xiāng)規(guī)劃，在今天絕大多數(shù)場合，又特別是針對城市的規(guī)劃管理。

結(jié)合現(xiàn)行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，通說認為，“違法建筑”是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

那么問題來了，違法建筑僅僅是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》未獲得規(guī)劃許可的建筑物么?

二、“違法建筑”違的“法”不局限于“規(guī)劃法”

個人認為，實踐中的“違法建筑”是不可回避的深刻問題，其中不僅是簡單的“未取得規(guī)劃許可”這一項事由，從大方向上說，它可能是違反了公法上的法律規(guī)范、還有可能是違反了私法上的法律規(guī)范，還有可能是公私法律規(guī)范兼而有之的情形。

單就行政管理規(guī)范而言，它可能是違反了規(guī)劃管理規(guī)定，也有可能是違反了建筑工程施工管理規(guī)定，還有可能是違反了環(huán)保、消防等其他行政管理規(guī)定。實踐中，我們動輒談談論的建筑物“違法”，從內(nèi)涵到外延，其實是不周嚴的。

情形一：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”并符合所有規(guī)劃。將“違法建筑”的違法情形局限于未取得建筑工程規(guī)劃許可，實際可能取得建筑工程規(guī)劃許可，依然違反《土地管理法》中所稱的土地利用總體規(guī)劃。

不僅如此，規(guī)劃的編制種類本身也極其復雜，城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等分類，也不為非專業(yè)出身者所掌握，但若獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可，理應符合控制性詳細規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，但若審核不嚴持證而違反其中任意一種規(guī)劃，按照《土地管理法》等相關(guān)法律進行查處，該建筑物仍然是“違法建筑”。

情形二：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”可能仍然侵犯鄰人相鄰權(quán)。在公法上獲得了“規(guī)劃許可證”進行建筑施工的業(yè)主，新建建筑部分仍然可能妨礙鄰人通行、采光、供水、取暖等相鄰權(quán)，并非因公法上獲得規(guī)劃許可而免除民事責任，有關(guān)權(quán)利人是以仍然可向司法機關(guān)按照民事途徑獲得救濟，要求建筑物的所有權(quán)人承擔排除妨礙、恢復原狀等物權(quán)責任，那么，該建筑物的結(jié)局依然是以拆除為主，此乃私法上的“違法建筑”。

情形三：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，但不具備《建筑法》上所要求的施工許可證的，也是“違法建筑物”。在《建筑法》上對建筑物本身的施工資質(zhì)仍以行政許可為準入方式，此外還對建筑物本身的工程結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量作出竣工驗收等規(guī)定。未獲得施工許可及竣工驗收的，主管機關(guān)仍然可以責令其停工，這又是另外一種“違法建筑”了。

情形四：有“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，但未獲得消防備案或驗收許可的，可能也是違法建筑物。在《消防法》上對建筑物尤其是公共場所和設(shè)施的消防安全根據(jù)建筑物不同的消防等級貫以備案或者許可，未獲得上述證件的，也不屬于“合法建筑物”。

情形五：有“建設(shè)工程工程規(guī)劃許可證”，因各種原因不辦理、或者不能辦理房屋登記或者不動產(chǎn)登記的，亦屬于“違法建筑物”。根據(jù)《不動產(chǎn)登記條例》的有關(guān)要求，辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始登記，需要提供的材料包括了剛才分析的規(guī)劃、建工、消防、建安等必備手續(xù)，因為其中部分材料缺失或者其他不能辦理登記的情形而不能取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的，顯然屬于公私法融合型的“違法建筑物”。

此外，還有農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”問題的存在以及諸如附著在海域、灘涂、水域、礦山、鉆井平臺上的建筑物，還有人工島、風景區(qū)臨時性度假建筑等等各色各樣的建筑物，這些特殊類型的建筑物大量存在，可能涉及的不僅僅是傳統(tǒng)公法和私法規(guī)范問題。