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國有土地上用于出租的居住用房或用于經(jīng)營的經(jīng)營用房在征收時已經(jīng)出租的，一般都會碰到兩個問題，一是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人即產(chǎn)權(quán)人的房屋被征收必須要得到合理補償，其補償金的數(shù)額應(yīng)該按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格進行補償，而且還要給予停業(yè)損失;第二點就是房屋的承租人因房屋征收也會有損失，如果房屋的承租人是與房屋的出租人在房屋租賃協(xié)議書中有約定的，那就應(yīng)按房屋協(xié)議書的約定履行，承租人與拆遷方?jīng)]有直接法律關(guān)系，如果租賃雙方協(xié)議中沒有約定的雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可到法院進行民事訴訟，如承租人是經(jīng)營主體，拆遷方對有經(jīng)濟損失的賠償經(jīng)濟損失補償對象也可能是承租方。那么如果被征收時房屋已經(jīng)出租，會影響其評估價值嗎?今天我們就通過一個小案例來詳細解答這個問題。

王某有一處住房位于城市郊區(qū)，地處偏僻，年代久遠，因此王某在市區(qū)重新購置了一套住房，并將原住房租給進城打工的他人。后來，市政府響應(yīng)省里號召，決定征收城郊的部分住房，為低收入人群修建保障性住房，王某的房子也在其中。王某擔(dān)心自己的房子已被出租的情況會影響房屋的價值，于是想找律師咨詢，想盡量減少損失。

律師解答：根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條的規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響是指評估被征收房屋無租約限制的價值不考慮抵押、查封因素的影響是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

所謂不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值。因此，本案中，王某的房屋雖然存在租賃情形，但不影響房屋的評估價值。

簡單來說，被征收房屋的價值由市場價值決定，不因房屋上的租賃、抵押或查封的房屋，在發(fā)生拆遷的情況而影響相關(guān)權(quán)利實現(xiàn)時，均有租賃、抵押或查封的房屋，在發(fā)生拆遷的情況而影響相關(guān)權(quán)利實現(xiàn)時，均有相應(yīng)法律能夠調(diào)整，而不影響正常交易下該房屋的價值。因此，進行房屋價值評估時，應(yīng)將上述情況排除在考慮因素之外。

征收時對房屋的評估結(jié)果關(guān)系到補償數(shù)額的多少，我們被征收人可千萬不能忽視。當(dāng)我們遇到不合理的房屋價值評估時，一定要及時拿起法律武器維護自己的合法權(quán)益，必要時候也要尋求專業(yè)拆遷律師的幫助。