1、所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指農(nóng)民未繳納土地出讓金等費用，在自家宅基地或農(nóng)村集體土地上建設的房屋。其房產(chǎn)證少數(shù)為國家房產(chǎn)部門頒發(fā)，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由當?shù)氐泥l(xiāng)、鎮(zhèn)或街道政府、村民委員會或村民小組或某公司頒發(fā)。有的連當?shù)氐泥l(xiāng)政府、村民委員會或村民小組頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證也沒有，其僅僅是某一村民自建的沒有任何產(chǎn)權(quán)證的房屋。
2、因未能依法取得房屋所有權(quán)證的法律風險
未能依法取得房屋所有權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房在出租過程中，不僅辦不到《房屋租賃證》，而且也不能作為承租人從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動和用于居住的合法場所。因此，未能依法取得房屋所有權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房的租賃行為是不受我國法律所保護的，一旦引起糾紛，必然導致租賃合同無效。其法律風險顯而易見。
3、未經(jīng)消防驗收合格的法律風險
依上述法律規(guī)定與司法解釋而言，雖然小產(chǎn)權(quán)房并不是必須經(jīng)過消防驗收的房屋，但小產(chǎn)權(quán)房的出租除租用者為自身居住之外的用于開設經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，承租人就必須向當?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報消防安全檢查并經(jīng)當?shù)毓蚕罊C構(gòu)經(jīng)消防安全驗收合格，方可承租經(jīng)營。依 [2020]民一他字第11號之規(guī)定，租賃標的物的小產(chǎn)權(quán)房雖然經(jīng)消防安全驗收合格不是認定房屋租賃合同效力的必要條件，但由于小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑性質(zhì)而未能取得房屋所有權(quán)證，故當?shù)毓蚕罊C構(gòu)在對承租小產(chǎn)權(quán)房開設經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所進行消防安全驗收時，為杜絕安全隱患，必然要對小產(chǎn)權(quán)房的消防安全同時進行消防驗收，一旦小產(chǎn)權(quán)房的消防安全驗收不合格時，承租方因不能達到其經(jīng)營賓館、飯店、商場之目的，繼續(xù)履行租賃合同只能說是空中樓閣。因此，小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)消防驗收合格的法律風險不容忽視。
4、因?qū)儆谶`法建筑而未經(jīng)竣工驗收的法律風險
現(xiàn)實生活中用于出租的小產(chǎn)權(quán)房，大多數(shù)屬于違法建筑是未經(jīng)竣工驗收合格的、不得交付使用的房屋。有的雖有建設工程規(guī)劃許可證，但未能依建設工程規(guī)劃許可證建房，而是超建(超層或超面積)以至不能進行竣工驗收。有的則根本沒有建設工程規(guī)劃許可證而是違建與偷建，根本就不可能進行竣工驗收。
