既然宅基地使用權(quán)具有十分特殊的性質(zhì)，那么對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也具有特殊的要求。在司法實踐中，除了轉(zhuǎn)讓行為的雙方都必須是其自身真實意思表示之外，合法有效的轉(zhuǎn)讓還應(yīng)該滿足三個要件：一是雙方都是同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；二是滿足一戶一宅的原則；三是得到村集體的同意。
1、雙方都是同村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。
由于宅基地使用權(quán)是農(nóng)民集體所有土地的衍生權(quán)利，因此，對于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制。為了防止農(nóng)村集體用地面積的減少和本村集體經(jīng)濟組織成員權(quán)益的保障，轉(zhuǎn)讓雙方都必須是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。在本案中，原告張某獲得宅基地使用權(quán)與被告劉某獲得宅基地使用權(quán)的時間均是東瑤村村集體經(jīng)濟組織成員。
2、滿足一戶一宅的原則要求。
作為宅基地使用權(quán)的受讓方，其在獲得新的宅基地使用權(quán)時必須滿足《中華人民共和國》土地管理法第六十二條的規(guī)定，沒有宅基地，或者其宅基地的面積還達不到省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本案被告劉某獲取的宅基地是其在該村集體中的唯一宅基地，這是符合法律規(guī)定的。
3、需要獲得村集體的同意。
根據(jù)我國的土地法律規(guī)定，宅基地應(yīng)該屬于農(nóng)民集體所有。村集體經(jīng)濟組織成員只有宅基地的使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第十條：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！贝寮w經(jīng)濟組織對于本村內(nèi)的宅基地的分配和使用應(yīng)當(dāng)具有管理權(quán)。因此，對于村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱寮w經(jīng)濟組織或村民委員會的同意或認(rèn)可。本案原被告雙方所屬的廈門市海滄區(qū)東孚街道東瑤村民委員會認(rèn)可雙方之間的宅基地轉(zhuǎn)讓行為。因此，該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)該屬于合法有效。
